标题 | 开店选址技巧全攻略 |
范文 | 开店选址技巧全攻略 ★避免租赁合同陷阱 在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素,假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时,如果租户未在合同中约定此时的合同解除权,就得继续支付租金,承受损失。为避免这类陷阱,铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款:承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然,要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失,还必须预先调查清楚。 订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题: (1)承租人的主体资格。商铺作为不动产,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,房屋有共有人的,还须经过共有人书面同意。 (2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则,无法办理营业执照。 (3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。 (4)转租。因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 (5)装修补偿。首先,出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。 (6)租赁合同登记。在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。 第四节 友情指点 ★这些地方慎开店 开店选址,应对不宜开店的区域心中有数。最常见的有下面几种: 1、在坡路上 在正常情况下,商店场所地面应与道路路面基本处在一个水平面上,这样比较有利于顾客人店,被认为是理想的地理位置。商店设在坡路上,一般认为是不可取的。然而,有一些商店会遇到此种情况,如位于山城的商店。因此,如果商店不得不设在坡路上的话,就必须考虑在商店与路面间的适当位置设置入口,以方便顾客进出。另外,在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等方面,都应当有适当的设计。 2、路面与商店地面高低悬殊 这种地方不宜开设商店。但是,在寸土寸金的都市中,在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设商店,却是常有的事情。遇到这种情形时,对于商店的门面、人口、天花板和招牌等设计安排便应特别注意,既要有利于吸引顾客进入店内,又要方便出入,楼梯、阶梯门的宽度尤应仔细推敲一番。 3、快速车道边 随着城市建设的发展,高速公路越来越多。由于快速通车的要求,高速公路一般有隔离设施,两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路边有单边的固定与流动顾客群,也不宜作为开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。 4、居民少或人口增长慢的地方 这种地区不宜作为商店的新店址,这是因为在缺乏流动人口的情况下,有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。 ★选址经验谈 下面几个地方是我们开店所积累起来的经验,作为一个刚刚踏人这个行业的创业者来说,如果没有什么特别的绝招,选址最好选在下面这些地方,然后再做一个调查。 |
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