| 标题 | 商业物业管理方案 |
| 范文 | 商业物业管理方案（通用3篇） 商业物业管理方案 篇1第一部分 项目物业管理的定位及总思路 一、本项目物业管理的定位 (一)、本项目业态对物业管理的要求 1、本项目业态对物业管理的基本要求 本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能： 1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护; 2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调; 3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动; 4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。 2、本项目业态对物业管理的特殊要求 除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有： 1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务; 2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作; 3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书; 4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题; 5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。 (二)、本项目物业管理的定位 1、本项目物业管理的档次 本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。 2、本项目物业管理形式 根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。 3、本项目物业管理的定位 按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。 二、本项目物业管理的总思路 本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。 第二部分 本项目物业管理体系的建立 一、本项目物业管理的模式构想 按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。 二、本项目物业管理组织构架 本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。 1、基本组织机构建立的模式 本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。 2、本项目的基本组织机构图 总 经 理 品牌物业顾问 3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构 1)、品牌物业顾问 该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。 品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。 该部门一般需1~2名资深顾问。 2)、工程部 该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。 该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。 3)、绿化保洁部 该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。 该部门一般需4~5人，绿化人员1人。 4)、保安部 该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。 该部门设保安队长1人，保安人员3人。 5)、酒店部 该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。 该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。 6)、商业部 该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导， 该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。 7)、多经部 该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。 该部门设置人员2名。 8)、财务部 该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。 该部门设置会计1名，出纳1名。 三、本项目物业管理运作条件 1、在销售现场提供物业管理场所; 2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议; 3、一定数量的启动资金; 4、明确后期物业管理制作方案。 第三部分 物业管理介入时机和介入方式 一、本项目物业管理介入时机 物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。 二、本项目物业管理介入方式 物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种： 1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务; 2、保安服务; 3、提供专门关于物业的咨询台。 第四部分 常规服务和特约服务 一、常规服务 客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括： 1、清洁卫生; 2、安全保卫; 3、房屋维修; 4、房屋管理; 5、电梯升降; 6、报刊发放，文件传递; 二、特约性服务 为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如： 1、餐饮服务; 2、商务办公; 3、家政; 4、装修; 5、医疗服务; 第五部分 本项目物业经营管理内容 一、本项目酒店公寓的经营服务 本项目酒店公寓的经营服务包括： 1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用; 2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。 二、本项目商铺的经营服务 商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。 第六部分 本项目物业管理运行成本收益估算 一、物业管理运行成本 项目名称金额(元)备注 物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名 物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30% 物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元 服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出 合计589720 二、收益计算 项目名称金额(元)备注 物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取 车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金 酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算 合计1037158 三、利润计算 利润=收入计算-物业管理运行成本 =1037158-589720=447438(元) 物业管理计划书四： 一、公司筹建： 1. 出资人情况：法人与自然人 2. 物业管理企业的组建条件 1)企业名称的确定; 2) 企业住所; 3) 法定代表人; 4) 注册资本; 5) 公司章程; 6) 公司从业人员。 3. 物业管理企业的设立 在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。 4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级 1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人， 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。 2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。 3) 资质三级企业：注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。 商业物业管理方案 篇2一、活动目的： 让同学认识专业技能，和什么是服务什么是服务意识.并了解两者的重要性和两者之间的区别. 二、活动时间： 11月26日晚上 三、活动地点： 多媒体（待定） 四、活动人数： 40931全体同学 五、邀请嘉宾： 吴迪洪德慧 六、团日活动内容： 1.第一环节：表演情景剧 主要根据物业管理将会出现的工作情景来模拟现场，从而让同学们了解此专业需要哪些方面的素质。真正认识到服务的.内涵，并培养同学们崇高的职业道德精神。提高自身素质修养，从而树立服务理念。 2.第二环节：请专业老师对情景剧进行点评 此环节主要是让同学们到自己认识中的服务于现实中服务有哪些差距，从而发挥优点，摒弃缺点。提高对物业管理的认识，真正认识到什么是服务和什么是服务意识？认识在工作中提升服务质量. 3.第三环节：分享美文 在同学们写的关于服务意识的文章中，选出优秀的几篇，与老师和同学分享自己心中的服务意识，强化每一个同学对服务和服务意识的理解，达到本次活动的目的. 七、活动目标： 1.使同学们热爱本职工作，强化服务意识，培养大家对服务工作的浓厚兴趣，并且真诚主动的为别人服务。 2.加强对基础规范服务的学习，积累，消化和吸收。认识服务与服务意识的重要性和区别。 3.增强同学们的责任意识，并把服务于人时刻放在第一位，丝毫不能有无所谓的思想作怪。 4.培养同学们宽容大度，不计较个人的得失，从更高的角度多方位思考问题的思维方法。如何积累经验和教训。 商业物业管理方案 篇3第一章管理服务理念和目标 1、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念 项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。 物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。 2、导入ISO9000质量保证体系 小区物业管理介入及实施过程中，导入ISO9000质量管理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。 3、建立素质优良的员工队伍 在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。 4、创建绿色花园式社区 在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时间，物业公司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。 5、创造艺术社区、丰富社区文化生活 在接管项目后，我公司将在xx小区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，广交朋友，丰富生活情趣。 6、通过网络方式增加与业主的沟通 我公司已经建立起自己的网站，公司充分发挥自己的长处，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉均可在网上进行，24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调查客户满意度。客户可以足不出户，享受到物业公司的服务。我公司在项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将对项目经理、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照一级服务标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。 7、有效的沟通渠道 我公司在进入项目后，应起到开发商和业主之间的桥梁做用，配合开发商及时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析，对确属质量遗留问题，必须代表业主在反应问题的同时，向开发单位提交问题解决建议。 项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。 记录应对全体业主公开，并在规定时限内，向业主做出回复。 另我公司设立了投诉热线，客户如对我们的服务有意见可以直接拨打投诉电话。客户也可以登陆我们公司的网站，在那里也可以通过留言形式进行投诉。 8、安全防范 物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小时保安服务；燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。 （1）隐私 随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。 （2）舒适 致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。 （3）周到 提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便， （4）管理目标 业主满意，“三效”统一——这就是物业管理有限公司的管理目标。 我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。 “三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展；创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境；创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。 第二章项目管理机构运作方法与管理制度 一、物业管理有限公司支持并保证xx项目部正常运作 根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备： 人力资源人才储备：所有人员都经过严格仔细筛选，具有与xx小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。物业接管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。安全保卫工作支持：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业 接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。我们将预先准备好相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。 二、管理服务机制 1、计划目标管理 东居物业公司将根据《小区前期物业管理招标文件》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。 2、行政监督管理 项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。 （1）经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。 （2）规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。 （3）日常行政管理：小区物业项目管理处每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 （4）宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。 3、ISO9000质量管理 管理处根据公司通过认证ISO9000的质量管理体系的要求，依据质量管理体系文件的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度增强业主满意、争取超越业主期望。 三、管理服务流程图 第三章管理服务人员配置 为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。项目物业管理机构设置：“一室三部”即：总经理办公室、客服部、安保部、工程部。 一、管理服务人员配备 1、项目经理办公室：（共3人） 项目经理1名、副经理1名、文员1人。 2、客服部：（共14人） 客户服务经理1人、客户服务副经理1人、客服人员4人、绿化保洁员8人。 3、安保部（共25人） 安防监控4人、外包保安21人。 4、工程部（6人） 工程技术经理1人、综合维修5人。 以上人员配备共计：48人。 二、重要岗位的任职资格条件 1、项目经理 [资格条件] 年龄限定：30~45岁之间。 性别：不限。 教育程度：大学学历。 身体状况：健康，无残疾、无传染病。 工作经验：5年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。 专业知识：具备独立运作物业管理能力，熟悉写字楼、酒店、公寓二种以上管理运作模式，持物业管理企业经理上岗证及物业管理师资格证。 2、项目副经理 [资格条件] 年龄限定：25~40岁之间。 性别：不限。 教育程度：大学学历。 身体状况：健康，无残疾、无传染病。 工作经验：10年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。 专业知识：具备独立运作物业管理能力，持物业管理企业经理上岗证，了解相关法律知识、国家及地方有关经济政策及法规法令；全面了解北京市房地产、物业管理行业的最新法律、法规，发展趋势以及相关行业的关键信息。 3、客服部经理 [资格条件] 年龄限定：28~45岁之间。 性别：不限。 教育程度：大专以上学历。 身体状况：健康，无残疾、无传染病。 工作经验：5年以上物业管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。 专业知识：精通物业法规文件，良好的英语听、说、读、写能力，持物业管理企业经理上岗证及物业助师资格证。 4、安保部经理 [资格条件] 年龄限定：28~45岁之间。 性别：男性。 教育程度：大专以上学历。 身体状况：健康，无残疾、无传染病。 工作经验：5年以上涉外饭店或大型物业公司安全管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。 专业知识：熟悉国家相关法律法规，具有丰富的消防中控管理经验。 5、工程部经理 [资格条件] 年龄限定：30~40岁之间。 性别：男性。 教育程度：大专以上学历，机械专业或电器工程专业。 身体状况：健康，无残疾、无传染病。 工作经验：5年以上工程管理工作经验，2年以上经理或副经理任职经历。专业知识：精通水、电、空调、消防、电梯，能够审阅工程图纸。 第四章物业管理用房及相应的管理设施的配备 四、物资装备计划 了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物资装备，具体情况如下： 1、为保证xx项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。并上报开发单位审核，并由开发商提供开办费资金。在开办费审核未果前，我司可先行垫付所需使用的资金。 2、物业管理合同签定后一周内到位18万元，用于开办费的先行垫付； 3、接管验收前一周开始按计划购置办公、维修工具及其它物资； 4、人员入场开始办公之前一周，相关需求物资配置到位； 5、如根据预算资金不足，我们将申请进行追加。 第五章物业管理费用的收支预案 略 第六章物业管理分项标准与承诺 第一节物业项目投标文件承诺书 根据招标文件内容中有关项目的物业服务内容及要求，如我公司的投标文件被贵方接受，我公司承诺： 一、严格按贵方招标文件及我方投标文件实施物业管理服务和履行我方应尽责任； 二、承担我方在项目投标文件中所述各项管理承诺不能履行的法律责任和经济责任； 三、我公司将在项目的实际物业管理过程中，达到并能够超越项目 投标文件中列明的“物业服务内容及要求”各项标准和要求。 |
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